Doczekaliśmy się rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy
Plan ogólne – przypomnienie
Przy okazji nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z dnia 7 lipca 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688) sygnalizowaliśmy obawy dotyczące krótkiego terminu na przyjęcie przez gminy planów ogólnych.
Szerzej o nowelizacji pisaliśmy w artykule dostępnym TUTAJ. Oczywiście zapraszamy do lektury.
Tytułem krótkiego przypomnienia, najpóźniej do 31 grudnia 2025 r. wygasną studia planowania i zagospodarowania przestrzennego. W miejsce studiów gminy mają przyjąć nowy rodzaj aktu planistycznego – plan ogólny.
Natomiast coraz więcej gmin oraz ekspertów podziela nasze obawy, wskazując, iż przyjęcie planów ogólnych do upływu powyższego terminu jest nierealne.
Jak przewidywaliśmy, gminy zgłaszają problemy z brakiem środków finansowych na przeprowadzenie procedury w tym zakresie. Istotnym czynnikiem są także braki osobowe. Brak jest bowiem urbanistów, mogących wykonać plany.
Rozporządzenie w sprawie wyznaczenia granic obszaru uzupełnienia zabudowy
Ponadto, dotychczas istotnym problemem był brak uchwalenia najistotniejszego aktu wykonawczego dotyczącego planów ogólnych tj. rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Brak tego aktu zasadniczo uniemożliwiał sporządzenie planu ogólnego w sposób prawidłowy.
Rozporządzenie to zostało jednak wydane przez Ministra Rozwoju i Technologii („MRIT”) w dniu 2 maja 2024 r., a weszło ono w życie w dniu 16 maja 2024 r.
Możemy oczywiście pozytywnie ocenić fakt, że MRIT nie kazał gminom czekać jeszcze dłużej na to rozporządzenie. Mógł przecież je wydać w przyszłym roku…
Niewątpliwie taka opieszałość w przyjęciu tego rozporządzenia jest – kolejną zresztą – cegiełką dołożoną przez ustawodawcę do utrudnienia przyjęcia planów ogólnych do końca 2025 r.
Samo rozporządzenie jest zaś krótkie i zawiera jedynie dwa paragrafy, z czego jeden dotyczy daty jego wejścia w życie. Czy tyle czasu było konieczne dla stworzenia tak „rozbudowanego” aktu? Odpowiedź pozostawię sumieniu czytelników.
Przechodząc do treści rozporządzenia, wprowadza ono, iż granice obszarów uzupełnienia zabudowy muszą obejmować co najmniej pięć budynków, przy czym odległość między obrysami każdego z nich nie może przekraczać 100 metrów od obrysu co najmniej jednego innego budynku w grupie.
Zgrupowanie może obejmować następujące rodzaje budynków: przemysłowe, handlowo-usługowe, biurowe, szpitalne i inne obiekty opieki zdrowotnej, edukacyjne, naukowe, kulturalne oraz sportowe, a także pozostałe budynki niemieszkalne oraz budynki mieszkalne.
Rozporządzenie dopuszcza przy tym zarówno ograniczenie, jak i rozszerzenie granic uzupełnienia zabudowy. W obu przypadkach może to nastąpić uwzględniając lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy.
Przy czym rozszerzenie granic tych obszarów może nastąpić nie więcej niż o obszar o powierzchni obliczonej zgodnie ze wzorem określonym w rozporządzeniu. Jednocześnie pewne ograniczenia w rozszerzeniu granic zostały wprowadzone w stosunku do użytków rolnych klas I-III poza granicami administracyjnymi miast.
Ile gmin przystąpiło do sporządzenia planów?
Zgodnie z danymi udostępnianymi przez Głównym Urząd Geodezji i Katastru („GUGIK”), obecnie 465 gmin przystąpiło do sporządzenia planów ogólnych. Stanowi to niecałe 19 % wszystkich gmin w Polsce.
Przy czym dane zapewne nie obrazują faktycznej liczby. Lista wskazana przez GUGIK zawiera bowiem te z gmin, którym został nadany identyfikator zbioru danych przestrzennych dla planów ogólnych. Gmina od chwili podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego ma 30 dni, aby opracować akt planowania przestrzennego. W tym celu niezbędny jest identyfikator nadawany gminie przez GUGIK.
Efektywnie, gmin które formalnie podjęły uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego, ale nie otrzymały jeszcze identyfikatora, a tym samym nie są ujawniona na stronie GUGIK, może być więcej. Choć zapewne liczba ta jest drastycznie większa.
Należy tutaj odnotować znaczny progres w ostatnim czasie. Na początku kwietnia takich gmin było ca. 200 mniej. Można przypuszczać, iż włodarze gmin czekali na wyniki wyborów samorządowych z przystąpieniem do prac. Niemniej, w dalszym ciągu mówimy jedynie do przystąpieniu do sporządzenia planu. Zatem, pomimo znacznego procentowego wzrostu, liczba takich gmin dalej pozostaje niezbyt zadowalająca.
Wpływ procedury na termin przyjęcia planu
Warto także zwrócić także uwagę, że procedura uchwalania planów ogólnych będzie miała znaczący wpływu na termin ich przyjęcia.
Nie ma bowiem obowiązku, aby plan ogólny był zgodny lub kontynuował ustalenia studium lub miejscowych planów. Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, iż przy okazji uchwalania planów ogólnych znaczna część właścicieli czy inwestorów będzie wnosić o uwzględnienie w planach takie przeznaczenie obszarów, które będzie dla nich możliwie korzystne. Gmina te wnioski będzie miała obowiązek rozpatrzeć. To zaś niewątpliwie wpłynie na długość postępowania.
Nowelizacja zresztą stawia na i rozszerza udział czynnika społecznego w uchwalaniu aktów planistycznych. Ideę też należy ocenić pozytywnie, natomiast w tym wypadku nie będzie to ułatwieniem w kontekście terminu wygaśnięcia studiów.
Poza możliwością zgłaszania uwag do planów ogólny, istnieje także obowiązek przeprowadzenia konsultacji społecznych projektu planu. Ponadto, organ wykonawczy gminy powinien wystąpić o opinię, a także uzgodnić projekt planu ogólnego z szeregiem organów i podmiotów. W przypadku zmian do projektu np. w wyniku konsultacji społecznych, organ będzie zobowiązany do ponowienia takich uzgodnień w niezbędnym zakresie.
Mając powyższe na uwadze, termin 31 grudnia 2025 r. wydaje się całkowicie nierealny dla znacznej części, jeśli nie większości gmin.
Paraliż inwestycyjny
Brak uchwalenia planu ogólnego do końca 31 grudnia 2025 r. grozi zaś paraliżem inwestycyjnym.
Bez planu ogólnego bowiem, a po wygaśnięciu studium, zasadniczo nie będzie można uchwalać miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jak również wydawać decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Mając na uwadze uzasadnione obawy, co do możliwości wprowadzenia planów ogólnych w przyjętym terminie, ryzyko paraliżu inwestycyjnego w znacznej części kraju nie jest zatem tylko hipotetyczne.
Z drugiej strony ograniczony czas na wprowadzenie planów ogólnych rodzi obawę, że gminy będą sporządzać plany ogólne na kolanie, byle wyrobić się w terminie.
Przedłużenie terminu na przyjęcie planów ogólnych – czy realne?
Dlaczego gminy będą starały wyrobić się w terminie? Poza paraliżem inwestycyjnym, brak przyjęcia planu ogólnego w terminie będzie wiązał się z niemożliwością uzyskania środków z KPO przeznaczonych na ten cel. Efektywnie zatem gmina nie otrzyma, całości lub części, refinansowania poniesionych kosztów.
Wprowadzenie planów ogólnych stanowi bowiem jeden z jego kamieni milowych. Obecnie, cel ten zostanie zrealizowany, jeśli do połowy 2026 r. wskaźnik przyjętych planów ogólnych wyniesie 50%. Nowelizacja planowania przestrzennego jednak jest w tym zakresie bardziej rygorystyczna.
Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej widzi możliwość złagodzenia terminów w ten sposób, aby 10% gmin opublikowało w Biuletynie Informacji Publicznej projekty planów ogólnych, zaś do końca 2026 zrobiło to kolejnych 80% gmin. Jednak w praktyce nawet takie rozwiązanie może okazać się niemożliwie do wykonania.
Jednak Ministerstwo Rozwoju i Technologii obecnie nie widzi możliwości przesunięcia terminów wynikających z nowelizacji, pozostając głuche na alarm podnoszony tak przez gminy, jak i ekspertów.
Jakie rozwiązania?
Koniecznym rozwiązaniem jest zatem uzyskanie przedłużenia terminów, tak aby odpowiadały one postulatom gmin i realnie umożliwiały przyjęcie planów ogólnych, w sposób wyłączający widomo paraliżu inwestycyjnego.
Innym kierunkiem, w razie niemożności przesunięcia terminów, byłoby zapewnienie możliwości budowy na podstawie obowiązujących studiów i w drodze wydawania warunków zabudowy na obecnych zasadach, pomimo nieprzyjęcia planu ogólnego.
W każdym wypadku zaś rozwiązania te powinny uwzględniać możliwości uzyskania przez gminy pełnej kwoty przeznaczonej w KPO na ten cel.
Czy takie rozwiązania są realne? Owszem, ale na tę chwilę nie widać politycznej woli, aby je wprowadzić.
Autor:
Adwokat
