W dniu 5 października weszła w życie ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”), w tym zmieniająca ustawę o ukształtowaniu ustroju rolnego („u.k.u.r.”).
Poniżej przedstawimy najważniejsze wprowadzone Nowelizacją zmiany dotyczące u.k.u.r.
Ułatwienia w obrocie dla użytków rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha
Nowelizacja wprowadziła zmianę polegającą na tym, iż przepisy u.k.u.r nie będą miały zastosowania do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza, niż 0,3 ha.
Zmianę należy uznać za pozytywną. Dotychczas bowiem przepisy u.k.u.r nie miały zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej, niż 0,3 ha. Jednak zgodnie z dominującym orzecznictwem, powierzchnia użytków rolnych danej nieruchomości nie miała znaczenia. Prowadziło to do sytuacji, w których jeśli powierzchnia nieruchomości była równa lub większa, niż 0,3 ha a jakakolwiek jej część – choćby marginalna – stanowiła użytki rolne, do takiej nieruchomości należało stosować przepisy u.k.u.r. Oczywiście potencjalnie znaleźć mogły zastosowanie inne wyłączenia określone w u.k.u.r.
W tym zakresie Nowelizacja niewątpliwie przyczyni się do ułatwienia obrotu prawnego nieruchomości. Należałoby się jednak zastanowić czy limit 0,3 ha użytków rolny nie powinien zostać zwiększony, aby w jeszcze większym stopniu ułatwić obrót gruntami rolnymi. Jak się zdaje jednak na taką zmianę nie ma co liczyć w najbliższym czasie.
Przekształcenia
Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) przysługuje prawo odkupu nieruchomości w razie jej przeniesienia na innej podstawie, niż sprzedaż. Przy czym Ustawa wskazuje katalog takich czynności.
Dotychczas, uprawnienie to przysługiwało m. in. w razie nabycie nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia spółek prawa handlowego. Nowelizacja przekształcenie spółek handlowych usunęła z tego katalogu. Natomiast dodane zostało, iż prawo to przysługuje w razie przekształcenia przedsiębiorcy lub spółki cywilnej w spółkę handlową.
Teoretycznie zatem obecnie nabycie nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenie nie powinno podlegać prawo odkupu KOWR’u.
Należy jednak zwrócić uwagę, że dodany przypadek dotyczy przekształcenia – obok spółki cywilnego – przedsiębiorcy, nie zaś przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność. Spółki handlowe są zaś uważane za przedsiębiorców. Należy zakładać, że intencją było objęcie tym uprawnieniem KOWR właśnie przekształcenie przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność, nie zaś każdego przedsiębiorcy, co wynika również pośrednio z uzasadnienia Nowelizacji.
Niemniej, mogą pojawić się wątpliwości interpretacyjne oraz ryzyko przyjęcia odmiennego stanowiska, a tym samym przekształcenie spółek dalej podlegałoby pod uprawnienie KOWR do odkupu nieruchomości rolnej.
Zasadnym byłoby dokonanie przez ustawodawcę korekty w powyższym zakresie. Do tego czasu należy monitorować, w którą stronę pójdzie praktyka orzecznicza.
Rozszerzenie pierwokup KOWR o spółki dominujące
Kolejną istotną zmianą jest rozszerzenie prawa pierwokupu przysługującego KOWR w przypadku nabycia udziałów lub akcji także w spółkach dominujących wobec spółek posiadających co najmniej 5 ha nieruchomości rolnych albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
Dotychczas uprawnienie to przysługiwało jedynie w razie nabycia akcji lub udziałów w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym takiej nieruchomości rolnej.
Z transakcyjnego punktu widzenia jest to zmiana negatywna. Z jednej strony, przed nabyciem udziałów lub akcji będzie już koniecznym zweryfikowanie nie tylko czy spółka bezpośrednio posiada wyżej wskazane nieruchomości rolne, ale również czy posiada akcje lub udziały w spółkach posiadających takie nieruchomości. Z drugiej zaś strony – jeśli spełniona zostałaby powyższa przesłanka – w ramach transakcji koniecznym będzie zawarcie w pierwszym ruchu umowy warunkowej celem umożliwienia wykonania przez KOWR prawa pierwokupu. Termin na wykonanie tego prawa wynosi 2 miesiące. W konsekwencji transakcje zostaną wydłużone, maksymalnie, o taki termin. Niewątpliwe zatem skomplikuje i przedłuży to transakcje.
Ponadto, rozszerzono obowiązek zawiadomienia KOWR o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki dominującej względem spółki, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym wyżej określonych nieruchomości rolnych.
Wyjątki od zakazu rozporządzania nieruchomościami przed upływem 5 lat od jej nabycia
Przepisy u.k.u.r. stanowią, iż w terminie 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej jest obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, zaś zbycie lub oddanie w posiadanie takiej nieruchomości w tym okresie jest wyłączone, chyba że zgodą KOWR w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Istnieje jednak szereg wyjątków od tej reguły. Na mocy Nowelizacji, wyjątki te zostały rozszerzone. Przykładowo, rozszerzenie dotyczy nieruchomości:
– nabytych w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, a także w wyniku zasiedzenia;
– nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa lub nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
– nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;
– co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.
Co istotne, zmodyfikowane zostało wyłączenie wobec nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, położonych w granicach administracyjnych miasta. Obecnie zostało dodane, że takie położenie musi istnieć w dniu nabycia nieruchomości.
Z punktu widzenia liberalizacji możliwości rozporządzenia nieruchomościami rolnymi, powyższe zmiany należy poczytywać pozytywnie.
Niekorzystne rozwiązanie dla Fundacji rodzinnych
Niekorzystna zmiana została natomiast wprowadzona w odniesieniu do fundacji rodzinnych. Nabycie nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną od jej fundatora, jak również beneficjenta będącego osobą bliską fundatora od fundacji rodzinnej, będzie wymagało uzyskania zgody KOWR.
Co istotne, zgodnie z przepisami regulującymi fundację rodzinną, które weszły w życie zaledwie w dniu 22 maja 2023 r., powyższe przypadki zostały wyłączone spod obowiązku uzyskania zgody KOWR.
Ustanowienie terminu ważności zgody KOWR
Dotychczas zgoda udzielana przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie lub oddanie w posiadanie osobie trzeciej nieruchomości rolnej była udzielana na czas nie określony.
W skutek Nowelizacji, zgoda taka będzie ważna przez rok od dnia, w którym decyzja, na mocy której zgoda została udzielona, stała się prawomocna.
Dodatkowa przesłanka wyrażenia zgody przez KOWR
Nowelizacja wprowadza także dodatkową – obok trzech dotychczasowych – przesłankę uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej tj. wymóg, aby cena nieruchomości nie była niższa, niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o Sprzedaży nieruchomości rolnej. Ma to zapobiec sytuacji, w której cena ofertowa celowo jest zawyżana, podczas gdy ostateczna cena transakcyjna będzie – w tym w z góry zaplanowany sposób – znacznie niższa.
Z jednej strony, nie można wykluczyć, że tego rodzaju, z góry zaplanowane, zawyżanie cen ofertowych miewa miejsce. Z drugiej jednak strony mając na uwadze zarówno dynamikę zmian cen czy przebiegu negocjacji, w praktyce ta przesłanka może okazać się istotnym i mocno ingerującym ograniczeniem obrotu nieruchomościami rolnymi.
Zasiedzenie
Nowelizacja wprowadziła zmianę także w Kodeksie Cywilnym w zakresie zasiedzenia. Dotychczas nieruchomość rolną mógł zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Powyższe ograniczenie zostało wykreślone z Kodeksu Cywilnego, a tym samym nieruchomości rolne mogą być zasiadywane już bez ograniczeń co do powierzchni.
Poszerzenie definicji osoby bliskiej
Poszerzona została także definicją osoby bliskiej o rodziców małżonka, ojczyma oraz macochę. W konsekwencji, również te osoby zostały objęte włączeniami spod przepisów u.k.u.r., w przypadkach w tej ustawie określonych.
Zmiany dla OZE
Nowelizacja wprowadziła także zmiany w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa następujące korzystne zmiany w odnoszące się do odnawialnych źródeł energii.
Wyłączony został obowiązek w pierwszej kolejności wydzierżawienia albo sprzedaży nieruchomości rolnych na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych, nieruchomości rolnych w skład których wchodzi co najmniej 70% nieużytków lub użytków rolnych klasy VI i VIz, wydzierżawianych na cele związane z pozyskiwaniem energii ze źródeł odnawialnych i znajdujących się poza granicami obszarów, na których utworzono, ustanowiono lub wyznaczono formy ochrony przyrody.
KOWR będzie mógł zatem sprzedać lub wydzierżawić nieruchomości rolne inwestorom w OZE w pierwszej kolejności. Zmianę należy ocenić jako pozytywną, bowiem może przyczynić się do szerszego przeznaczania nieruchomości rolnych na cele związane z OZE. Niemniej należy zwrócić uwagę, że wyłączenie dotyczy nieruchomości, które co najmniej w 70% złożone są z nieużytków lub użytków rolnych klas VI i VIz. W konsekwencji może się okazać, że tego rodzaju nieruchomości, które mogą być przy tym atrakcyjne dla inwestorów w OZE, nie jest zbyt wiele, a tym samym wyłączenie to będzie miało mocno ograniczone zastosowanie.
Podsumowanie
Nowelizacja w pewnym zakresie luzuje obrót nieruchomościami rolnymi, w szczególności dla osób fizycznych. Zmiany te nie są tak znaczne, jakby można było oczekiwać.. Z drugiej strony wprowadzone zostały dodatkowe obostrzenia, w szczególności w zakresie transakcji M&A. Za niekorzystane należy także uznać rozwiązania przyjęte wobec fundacji rodzinnych czy wprowadzenie terminu ważności zgody KOWR na nabycie lub oddanie w posiadanie osobie trzeciej nieruchomości rolnej.
Nowelizacja zatem nie stanowi jakiejkolwiek rewolucji. Większość nieruchomości rolnych w dalszym ciągu będzie poddana istotnym ograniczeniom wynikającym z u.k.u.r. Natomiast rozwiązania wprowadzające pewne luzowanie obrotu nieruchomościami rolnymi – choć niedoskonałe i ograniczone – należy uznać za pozytywne.
Autor:
Adwokat
