Planowane zmiany dotyczące gruntów rolnych w miastach
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad zmianami do Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”), a być może także do innych ustaw rolnych. Zmiany te mają mieć na celu ułatwienie prowadzenie inwestycji i dokonywania sprzedaży gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Projekt zmian w przepisach ma ponoć niedługo trafić do konsultacji publicznych.
Ministerstwo w ten sposób chce uwolnić inwestycję na tego rodzaju gruntach położonych w miastach i – w zamyśle – doprowadzić m. in. do obniżki cen mieszkań.
Proponowany kierunek zmian został pozytywnie oceniony przez inwestorów i ekspertów.
Szczegółowy zakres zmian przepisów nie jest jeszcze znany. Zgodnie jednak z zapowiedziami Jacka Tomczaka, wiceministra rozwoju i technologii, zniesione miałyby zostać ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi położonymi w granicach miast, w tym ograniczone miałoby zostać prawo pierwokupu prezes Krajowego Ośrodka Rolnictwa takich gruntów rolnych w przypadku przeznaczenia gruntu w mieście pod mieszkania. Samorządy zaś miałyby uzyskać dostęp do gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości.
Stan obecny
Wśród najistotniejszych ograniczeń dotyczących obrotu i wykorzystywania nieruchomości rolnych w miastach należy wskazać ograniczenie możliwości sprzedaży nieruchomości rolnych jedynie dla rolników indywidualnych, prawo pierwokupu KOWR oraz obowiązek nabywców do prowadzenia działalności rolniczej na takich gruntach przez 5 lat od ich nabycia.
Co prawda UKUR określa obecnie szereg przypadków, w które przepisy tej ustawy są wyłączone w stosunku do nieruchomości rolnych położonych w miastach. Dalej jednak pozostają istotne ograniczenia, które hamują inwestycje na tergo rodzaju gruntach.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż nieruchomościami rolnymi w rozumieniu UKUR nie są nieruchomość przeznaczone w miejscowym planie na cele inne, niż rolne. W stosunku zatem do takich nieruchomości przepisy UKUR nie będą miały zastosowania.
Mając jednak na uwadze, że w wielu miastach lub ich częściach miejscowe plany nie zostały przyjęte to do wielu nieruchomości rolnych w obszarach miejskich przepisy UKUR będą miały zastosowanie.
Przepisów UKUR nie stosuje się m. in. do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Tu trzeba odnotować, że nieruchomość może mieć powierzchnię większą, niż 0,3 ha, byle powierzchnia użytków rolnych składająca się na tę nieruchomość była mniejsza, niż 0,3 ha. Zmiana ta weszła w dniu 5 października 2023 r. Przed tą datą wyjątek ten dotyczył nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni poniżej 0,3 ha, bez względu na to, jaka część nieruchomości obejmowała użytki rolne.
Ponadto, z pewnymi wyjątkami, przepisów UKUR nie stosuje się do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli:
- w stosunku do tych nieruchomości została podjęta:
- uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („Lex Deweloper”); lub
- uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu Lex Deweloper;
- zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu Lex Deweloper.
Powyższe wyłączenie nie ma jednak zastosowania do pierwokupu KOWR. Zatem obecnie, KOWR przysługuje pierwokup wobec każdej nieruchomości rolnej położonej w mieście, choćby zaistniały powyższe przesłanki.
Również w przypadku ograniczenia możliwości zbywania nieruchomości do rolników indywidulanych oraz obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat od dnia ich nabycia UKUR wprowadza paletę wyjątków. Wśród takich wyjątków można w szczególności wskazać, iż pierwsze ograniczenie nie ma zastosowania do nieruchomości o powierzchni mniejszej 1 ha, a drugie do nieruchomości o powierzchni mniejszej 1 ha, położonych w granicach administracyjnych miast.
Ponadto, na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 letniego terminu dyrektor KOWR może wyrazić zgodę w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Co przyniosą zmiany
Według szacunków, wiele tysięcy hektarów gruntów położonych w obszarach miejskich to nieruchomości rolne. Niewątpliwie, obecne ograniczenia wynikające z UKUR mocno ograniczają, a niejednokrotnie uniemożliwiają wykorzystanie tych gruntów na cele inwestycyjne.
Wyeliminowanie ograniczeń i odblokowanie inwestycji na gruntach rolnych w miastach może spowodować, iż deweloperzy nie będą zmuszeni do szukania i prowadzenia inwestycji na innych terenach. Takie zmiany należy ocenić pozytywnie. Potencjalnie może to także wpłynąć na zmniejszenie lub choćby zahamowanie wzrostu cen mieszkań w miastach. To jednak jest uzależnione także od innych czynników, w tym podejmowanych przez rząd działań stymulujących, które mogą zniweczyć potencjalne korzyści wynikające z planowanych zmian.
O ile zatem sam kierunek zmian można ocenić optymistycznie, o tyle z ostateczna oceną należy zaczekać do czasu przedstawienia ostatecznego kształtu zmian lub choćby ich wstępnego projektu.
W szczególności należy mieć na uwadze, czy zniesienie ograniczeń nie będzie limitowane do określonych przypadków, co mogłoby prowadzić do istotnego zawężenia możliwości skorzystania ze zmian przez inwestorów. Także istotnym jest jak zostaną ostatecznie określone cele nabycia nieruchomości, które będą powodowały wyłączenie czy ograniczenie prawa pierwokupu KOWR.
Na pewno będziemy przyglądać się tym zmianom i opiszemy ja łamach naszego blogu.
Zmiany w zakresie współczynnika miejsc parkingowych
W kontekście ułatwienia inwestycji, choć w tym wypadku nie tylko w miastach, należy zwrócić uwagę także na planowane zmiany w zakresie współczynnika parkingowego określonego w Lex Deweloper. Przez współczynnik ten należy rozumieć minimalną liczbę miejsc postojowych w stosunku do liczby mieszkań przewidzianej do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej. Obecnie, zgodnie z Led Deweloper, współczynnik ten wynosi 1,5. Wyjątkiem są inwestycje mieszkaniowe zlokalizowane w obszarze zabudowy śródmiejskiej (określonych w planie ogólnym), które muszą mieć zapewnioną liczbę miejsc postojowych co najmniej równą liczbie mieszkań.
Warto wskazać, iż ustawowy współczynnik miejsc parkingowych wszedł w życie 12 maja 2023 r. Uprzednio, nie funkcjonował sztywny współczynnik, a samorządy były uprawnione do ustalania własnych współczynników miejsc parkingowych w planach zagospodarowania. Planowane zmiany miałby zatem na celu przywrócenie tego stanu poprzedniego.
Z jednej strony pojawiają się argumenty, iż wprowadzenie tego wskaźnika stało się czynnikiem blokującym inwestycje. Niewątpliwie natomiast konieczność zachowania tego współczynnika wpływa na koszty budowy, a co przekłada się na ostateczne koszty sprzedaży inwestycji. Z drugiej jednak strony, szczególnie właśnie w obszarach miejskich, problem braku miejsc parkingowych jest mocno widoczny i uciążliwy.
Uprzednio gminy miały możliwość wprowadzania w miejscowych planach tego współczynnika. Oczywiście, dopóki współczynnik ten nie był wymagany i jednolity w całym kraju, to problem ten był dla deweloperów na pewno mniejszy.
Natomiast rynek bardzo pozytywnie ocenia te planowane zmiany. Przy czym jeśli ostatecznie stan poprzedni zostanie przywrócony, należy liczyć na racjonalność polityki gmin w zakresie kwestii parkingowych.
Autor:
adwokat
