Hipoteka jest jedną z najbardziej powszechnych form zabezpieczenia wierzytelności, a w szczególności kredytów. Tak powszechną, że popularnie, acz niezbyt precyzyjnie, „hipoteką” określa się kredyt udzielony na zakup nieruchomości, zabezpieczony hipoteką (w sensie ścisłym) na tej nieruchomości.
O sukcesie hipoteki, której korzenie sięgają starożytnej Grecji (skąd, co nietypowe, zaimportowali ją Rzymianie – raczej kierunek eksportu prawa w Europie był odwrotny) przesądziła wygoda hipoteki zarówno dla wierzyciela (kredytodawcy), jak i dłużnika (kredytobiorcy). Wierzycielowi hipoteka pozwala zyskać pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi wierzycielami i to ze składnika majątku dłużnika o relatywnie dużej wartości, jakim jest nieruchomość, niezależnie od tego, czyją stanie się własnością. Zatem w założeniu nie musi się martwić pogorszeniem kondycji finansowej dłużnika, ani nawet zbyciem przez niego nieruchomości. Dla dłużnika zaś hipoteka nie stanowi obciążenia w codziennym korzystaniu z własnego majątku.
Instytucja idealna? Niestety, dla wierzyciela obrotnego dłużnika często tylko do momentu, gdy zechce skorzystać z hipoteki, aby odzyskać swoje pieniądze.
Zbycie nieruchomości w toku procesu
Obowiązującego przepisy proceduralne (prawniczy diabeł zwykle nie tkwi w szczegółach, tylko w procedurze) oraz praktyka orzecznicza sądów umożliwiły bowiem nierzetelnemu dłużnikowi swoistą „ucieczkę” z hipoteką.
Wyobraźmy sobie prosty przykład. Pożyczkodawca udziela pożyczkobiorcy pożyczki pieniężnej (teoretycznie mogłaby mieć za przedmiot inne rzeczy oznaczone co do gatunku, np. mąkę, ale wtedy nie można by jej zabezpieczyć hipoteką), a na zabezpieczenie jej spłaty, pożyczkobiorca (dłużnik) ustanawia na swojej nieruchomości hipotekę do wysokości dwukrotności pożyczki. Gdy przychodzi termin spłaty, dłużnik nie płaci i okazuje się, że poza obciążona nieruchomością nie ma żadnego majątku. Wierzyciel, aby skorzystać z hipoteki musi pozwać swojego dłużnika o zwrot, bowiem sama hipoteka – co całkiem słuszne – nie pozwala na prowadzenie egzekucji. Potrzebny jest jeszcze tytuł wykonawczy na zabezpieczona wierzytelność, np. wyrok sądu z klauzulą wykonalności. Pożyczkodawca prawomocnie wygrywa sprawę zapłatę i otrzymuje klauzulę wykonalności na wyroku.
Jednak w trakcie procesu dłużnik sprzedaje nieruchomość. Wierzyciel zostaje z wykonalnym wyrokiem przeciwko pożyczkobiorcy, którego nie ma z czego wyegzekwować.
Oczywiście, sprzedana nieruchomość jest nadal obciążona hipoteką i wierzyciel – mimo, że jej nowy właściciel nie jest jego dłużnikiem (tzw. „dłużnikiem osobistym”) – może egzekwować z niej swoje roszczenie. Aby jednak do tego doszło musi uzyskać tytułu wykonawczy przeciwko nowemu właścicielowi hipoteki (który zwany jest jego „dłużnikiem rzeczowym”).
Ściganie nabywcy
Potencjalnie dostępne są dla niego dwojakiego rodzaju tytułu: klauzula wykonalności przeciwko osobie trzeciej na wyroku przeciwko dłużnikowi osobistemu (pożyczkobiorcy) albo odrębne orzeczenie zasądzające świadczenie od dłużnika rzeczowego (z klauzulą wykonalności).
Z tym drugim nie ma problemu prawnego, bowiem SN stoi na jasnym stanowisku (por. wyrok Sądu Najwyższego z 25 sierpnia 2004 roku, IV CK 606/03, postanowienie SN z 26 marca 1971 r. III CRN 553/70, wyrok Sądu Najwyższego z 10 września 1999 r., III CKN 331/98, wyrok SN z 6 marca 1997 r., I CKU 78/96, wyrok SN z 16 lipca 2003 r., V CK 19/02, wyrok SN z 27 czerwca 2014 r., V CSK 440/13, wyrok SN z 12 grudnia 2013 r., V CSK 51/11), że możliwe jest zasądzenie roszczenia zabezpieczonego hipoteką od dłużnika rzeczowego (z tym, że w wyroku zastrzega się, że jego egzekucję można skierować tylko do obciążonej nieruchomości). Jest z tym z nim jednak problem praktyczny, bowiem nowy proces oznacza nową opłatę sądową. Nawet biorąc pod uwagę, że sąd dysponując prawomocnym wyrokiem przeciwko dłużnikowi osobistemu oraz dokumentem urzędowym w postaci odpisu z księgi wieczystej wyda nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym, pozwanie dłużnika rzeczowego kosztować będzie wierzyciela dodatkowe 1,25% kwoty dochodzonej wierzytelności (lecz nie więcej niż – bagatela – 25 tys. zł). Jeżeli zaś dłużnik złoży zarzuty od nakazu, to postępowanie zajmie tyle samo czasu, co pierwotne postępowania o zapłatę.
Tańsze i szybsze byłoby rozwiązanie pierwsze, czyli wystąpienie o klauzulę wykonalności przeciwko dłużnikowi rzeczowemu na wyroku wydanym przeciwko dłużnikowi osobistemu. Prawo daje taką możliwość, ale jedynie wówczas, gdy „w toku sprawy” dojdzie do „przejścia obowiązku na inna osobę” (art. 788 § 1 k.p.c.). Niestety, sprzedaż w trakcie sprawy przedmiotu zabezpieczenia (obciążonej nieruchomości) jedynie przy dużej dozie dobrej woli sądu i stosowaniu prawa przez (dość daleką) analogię mieści się w pojęciu „przejścia obowiązku na inną osobę”. Obowiązek zwrotu pożyczki pozostaje bowiem przy pożyczkobiorcy, natomiast na nabywcę nieruchomości (dłużnika rzeczowego) zostaje nałożony nowy obowiązek: zapłaty tego samego długu, jednak na podstawie innego tytułu, wynikającego wyłącznie z hipoteki. Sądy często odmawiają w takim przypadku nadania klauzuli, powołując się na ogólne tezy wskazanych wyżej orzeczeń SN, mówiących o konieczności uzyskania odrębnego tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi rzeczowemu (z publikowanych orzeczeń por. wyrok SA w Katowicach z 7 czerwca 2013 r., V ACa 164/13, postanowienie SO w Bydgoszczy z 18 marca 2014 r., II Cz 1005/13).
Jeżeli zaś sąd odmówi klauzuli przeciwko dłużnikowi rzeczowemu, pozostanie tylko kosztowne i czasochłonne pozwanie go w zwykłym trybie.
Dalsza ucieczka i dalsze ściganie
Co gorsza, nie można wykluczyć, że w toku sprawy przeciwko dłużnikowi rzeczowemu nieruchomość zostanie sprzedana po raz kolejny. Wówczas, historia się powtórzy, a wierzyciel będzie musiał uzyskać tytułu wykonawczy wobec kolejnego dłużnika rzeczowego. Szczęśliwie tym razem jego szanse na klauzulę wykonalności na wyroku (lub nakazie) przeciwko poprzedniemu dłużnikowi rzeczowemu będą znacznie większe. Sąd Najwyższy (wyrok SN z 10 lipca 2015 r., IV CZ 53/15) i inne sądy (postanowienie SA w Katowicach z 15 czerwca 2015 r., V ACz 520/15) raczej dają w takim przypadku klauzulę. Taką zmianę stanowisko można uzasadnić doktrynalnie (skoro bowiem dług dłużnika rzeczowego wynika z hipoteki, to zbycie nieruchomości wraz z hipoteką można już kwalifikować jako „przejście obowiązku na inną osobę”), ale w praktyce nie bez znaczenia jest pewnie współczucie dla tak przeczołganego wierzyciela…
Powyższe oznacza, że nieuczciwy, acz sprawny dłużnik wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, dysponujący dwoma oddanymi kolegami (pierwszym i drugim dłużnikiem rzeczowym) zanim dojdzie do egzekucji może zmusić wierzyciela do wygrania dwóch procesów o zapłatę i uzyskania klauzuli wykonalności przeciwko trzeciemu podmiotowi. Dla wierzyciela oznacza to lekko licząc oznacza to 4 lata oczekiwania i przy roszczeniu przekraczającym 2 mln zł – 200 tys. zł opłat sądowych.
Jeżeli jednak dłużnik jest nie tylko nieuczciwy, ale też sprytny i proaktywny oraz ma więcej niż dwóch oddanych kolegów może sprawę przeciągnąć jeszcze bardziej. Wystarczy bowiem, że najpierw on, a potem jego koledzy będą sprzedawać nieruchomość już po wniesieniu pozwu przez wierzyciela, ale przed otrzymaniem jego odpisu. Dopiero bowiem z chwilą doręczenia pozwu dochodzi do stanu zawisłości sprawy (w polsko-łacińskim slangu prawniczym zwanego „litispendencją”). Jeżeli zatem zbycia ma miejsce wcześniej, to z pewnością nie jest ono „w toku sprawy”, w związku z czym wierzyciela może pożegnać się z nadzieją na klauzulę wykonalności przeciwko kolejnemu wierzycielowi. Sprawdzając zawczasu w sądzie, czy został złożony pozew, dłużnik rzeczowy może de facto zawsze zbyć nieruchomość przed otrzymaniem pozwu, czyli zanim nastąpi litispendencja. Przy konsekwentnym stosowaniu tej taktyki przez dłużnika teoretycznie wierzyciel może nigdy nie dochrapać się egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Koszty dla dłużnika i dodatkowe opcje dla wierzyciela
Oczywiście dla dłużnika powyższa gra nie jest darmowa. Zakładając nawet, że jego koledzy działają pro bono (choć może określenie pro malo byłoby tu bardziej na miejscu…), dłużnik musi przy każdej transakcji zapłacić za notariusza oraz 2% wartości rynkowej nieruchomości tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych (o ile nie sprzedaje jej z VAT-em). Jeżeli jednak kwota hipoteki jest zbliżona do wartości nieruchomości, to wcale nie muszą to być duże sumy.
Twórczo myślący wierzyciel zapyta się zapewne, czy nie ma możliwości zakazania dłużnikowi sprzedaży nieruchomości do zakończenia sprawy, np. w trybie zabezpieczenia roszczenia. Niestety nie, bowiem w przypadku roszczeń pieniężnych katalog sposobów zabezpieczenia jest zamknięty i wśród tych sposobów nie znajduje się zakaz zbywania nieruchomości (można go stosować tylko w przypadku nieruchomości niemającej urządzonej księgi wieczystej, a na takiej nie może być ustanowionej hipoteki…). Czy to niedopatrzenie? Pewnie nie. Ustawodawca wychodzi bowiem z założenia, że roszczenie pieniężne można zawsze zabezpieczyć na nieruchomości hipoteką (jeżeli ustanawianą tytułem zabezpieczenia noszącą nazwę „przymusowej”). Założenie to jest słuszne, o ile tylko dłużnik nie będzie miał możliwości uruchomienia opisanej wyżej procedury, a póki co ma.
Zmiana trendu orzeczniczego?
Choć częstokroć w praktyce sądy często odmawiają nadanie klauzuli wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości na wyroku wydanym przeciwko dłużnikowi osobistemu, to odnotować trzeba, że Sąd Najwyższy nigdy nie stwierdził wyraźnie, że nie jest to możliwe.
Co więcej w dwóch orzeczeniach możliwość taką dopuścił. Stało się to najpierw w wyroku z 10 lipca 2015 r., IV CZ 53/15, w którym SN wskazał na możliwość nadania klauzuli w trybie art. 788 k.p.c. w sytuacji, w której obowiązek zapłaty kwoty zasądzonej wyrokiem przeciwko dłużnikowi osobistemu wynika również ze stosunku hipoteki (czyli, gdy dłużnik osobisty był właścicielem nieruchomości w chwili wyrokowania).
Ostatnio w uzasadnieniu uchwały z 8 grudnia 2016 r. III CZP 81/16 (z jej sentencji to nie wynika), SN zrezygnował już nawet z tego warunku, wskazując po prostu na możliwość nadania klauzuli przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką.
Gdyby takie podejście wyznaczyło nową linię orzeczniczą problem uciekającej hipoteki niemal by zniknął. Niemal, bowiem przy dużej determinacji dłużnika nadal możliwe byłoby, aby przenosił własność nieruchomości na nowy podmiot po złożeniu wniosku o klauzulę przeciwko poprzedniemu właścicielowi, a przed jego nadaniem, uniemożliwiająca w ten sposób wszczęcie egzekucji.
Jak przerwać grę
Co zatem zrobić, aby ostatecznie uniemożliwić dłużnikowi grę w „uciekającą hipotekę”?
Moim zdaniem, wystarczy wrócić do korzeni tej instytucji i uznać, że dla właściciela nieruchomości obciążonej wynika z hipoteki obowiązek znoszenia egzekucji skierowanej do nieruchomości. Skoro tak, to do wszczęcia takiej egzekucji powinien być wystarczający tytułu wykonawczy obejmujący obowiązek zapłaty zabezpieczonej wierzytelności wydany przeciwko któremukolwiek historycznemu dłużnikowi osobistemu lub rzeczowemu.
Wprowadzenie takiej zasady wymagałoby jednak uzupełnienia Kodeksu postępowania cywilnego o jeden drobny przepis, czego sobie i wierzycielom hipotecznym życzę. Na razie wierzycielom pozostaje jedynie nadzieja na krótką ławkę kolegów dłużnika lub litościwy sąd, który nada przeciwko któremuś z nich klauzulę wykonalności.
Zobacz ofertę kancelarii GKR Legal w zakresie prawa administracyjnego.
Artykuł Uciekająca hipoteka pochodzi z serwisu Blog Kancelarii GKR Legal.
