W związku z powodzią, na mocy tzw. specustawy powodziowej, zostały wprowadzone zmiany do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi. Zmiany mają na celu – w zamyśle – zwiększenie kompleksowej pomocy dotkniętym tą sytuacją zarówno podmiotom prywatnym, jak i samorządom.
Zmiany wprowadzają szereg rożnych regulacji, natomiast na szczególną uwagę z punktu widzenia obrotu nieruchomości zasługuje przyznanie gminom prawo pierwokupu niektórych nieruchomości znajdujących na terenach objętych powodzią.
Jak można przeczytać w uzasadnieniu projektu ustawy, zaproponowane rozwiązanie jest nowym, tymczasowym instrumentem pozwalającym gminom na szybkie udzielenie pomocy mieszkaniowej osobom poszkodowanym na skutek wystąpienia powodzi. Lokale lub budynki mieszkalne jednorodzinne nabyte przez gminę wejdą w skład mieszkaniowego zasobu gminy i będą – po ich odbudowaniu lub remoncie w miarę potrzeb – oddawane w najem osobom poszkodowanych na zasadach dotyczących wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Intencją zatem było umożliwienie pozyskania przez gminy dodatkowych nieruchomości lokalowych, celem zakwaterowania osób poszkodowanych powodzią. Cel na pewno słuszny, natomiast jego wykonanie wywołuje szereg zastrzeżeń.
Zgodnie ze nowelizacją zmieniony został art. 27a specustawy powodziowej, zgodnie z którym – w nowym brzmieniu – gminie w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Akty wykonawcze – obszar zastosowania
Prawo pierwokupu ma być stosowane w gminach określonych w aktach wykonawczych do specustawy powodziowej wydawanych przez Radę Ministrów.
Takim obecnie obowiązującym aktem jest rozporządzenie wydane przez Radę Ministrów w dniu 16 września 2024 r. w sprawie wykazu gmin, w których są stosowane szczególne rozwiązania związane z usuwaniem skutków powodzi z września 2024 r., oraz rozwiązań stosowanych na ich terenie. Zgodnie z rozporządzeniem, gminami poszkodowanymi są określone gminy w województwach: dolnośląskim, lubuskim, opolskim i śląskim.
W rozporządzeniu zostało także wskazane, iż prawo pierwokupu na tych terenach może być wykonane przez właściwe gminy do dnia 30 kwietnia 2025 r.
Na marginesie jedynie należy zaznaczyć, że początkowo aktem wykonawczym regulującym powyższą kwestię było także rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wprowadzenia stanu klęski żywiołowej na obszarze części województwa dolnośląskiego, lubuskiego, opolskiego oraz śląskiego z dnia 16 września 2024 r. Obowiązywało ono jednak do dnia 16 października 2024 r.
Prawo Pierwokupu
Warto przypomnieć, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej ustawowym prawem pierwokupu, sprzedaż ta jest dwuetapowa. W pierwszej kolejności należy zawrzeć warunkową umowę sprzedaży, a po upływie terminu na skorzystanie z prawa pierwokupu, względnie złożenia oświadczenia o nieskorzystaniu z takiego prawa, można zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości.
Brak zachowania powyższego trybu ma daleko idące skutki, bowiem powoduje nieważność umowy sprzedaży nieruchomości.
Ocena nowelizacji
Czego zatem dotyczą wątpliwości? Przede wszystkim szybkiego czasu przyjęcia specustawy i związanego z tym zaskoczenia uczestników obrotu. Specustawa została bowiem opublikowana 4 października, a zaczęła obowiązywać dnia następnego.
Brak było szans na odpowiednie przygotowanie się do skutków tej ustawy, a co najmniej takie zadanie było znacznie utrudnione. Jak cała specustawa, wprowadzenie prawa pierwokupu nie było społecznie konsultowane. Nie zostało to także odpowiednio zapowiedziane, zaś rządzący nie uznali za stosowane, aby – choćby po przyjęciu specustawy – szerzej o tym fakcie informować.
Już przy okazji wprowadzenia specustawy były przewidywane negatywne skutki tej niespodzianki. Po niecałym miesiącu obowiązywania nowelizacji można uznać, że przewidywania te okazały się słuszne.
W praktyce, zarówno kupujący, sprzedający, ale także notariusze przeoczyli tę kwestię. W konsekwencji, wiele umów sprzedaży nieruchomości zostało zawartych bez zachowania wyżej wskazanego trybu. Powoduje to oczywiście nieważność takich umów.
Ponadto, taka nagła zmiana mogła również negatywnie wpłynąć np. na uruchomione już lub planowane kredyty na nabycie nieruchomości czy też inne zobowiązania sprzedających lub kupujących. Przykładowo, są przypadki, gdy kupujący byli związani terminem na opuszczenie dotychczasowego miejsca zamieszkania i przez nieplanowane przedłużenie transakcji sprzedaży będą mieć problem z jego zachowaniem.
Niestety, jak się zdaje, ustawodawca takich skutków wprowadzonej regulacji nie przewidział.
Co prawda, nawet do umów sprzedaży nieruchomości zawartych w dacie wejścia w życie specustawy nie upłynął jeszcze termin na wykonanie prawa pierwokupu. Niemniej, nie słychać, aby gminy chętnie korzystały z tego prawa.
Niewątpliwie usuwanie zniszczeń spowodowanych przez powódź powoduje znaczne natężenie pracy urzędów, co zapewne negatywnie wpływa na możliwość sensownego podjęcia decyzji, co do wykonania prawa pierwokupu. Ponadto, usuwanie zniszczeń znacznie nadwyręża budżety gmin, a tym samym mogą one nie dysponować środkami na wykonywanie prawa pierwokupu.
Z drugiej jednak strony nie można wykluczyć, że gminy jednak zaczną z tego prawa korzystać. Gminy bowiem potrzebują mieszkań dla powodzian, w szczególności wobec nadchodzącej zimy. Zapewne także wiele budynków czy lokali, w których mieściły się obiekty użytku publicznego, uległy zniszczeniu. Nie w każdym przypadku gminy będą mogły znaleźć lokale zastępcze w posiadanych zasobach.
Jak się jednak zdaje, gminy na szeroką skalę nie będą z tego uprawnienia korzystać, zaś prezent w postaci prawa pierwokupu ostatecznie może wprowadzić więcej zamieszania, niż pożytku.
Z nieoficjalnych ustaleń wynika, iż trwają prace nad poprawką odnośnie prawa pierwokupu. Natomiast czy, a jeśli tak, to w jakim kształcie, taka poprawka miałaby zostać wprowadzona, nie sposób na tym etapie przewidzieć.
Nie należy jednak spodziewać się, żeby taka poprawka miała lub w ogóle mogła „naprawić” umowy wadliwie zawarte w związku z naruszeniem zasad pierwokupu. Stronom takich transakcji pozostaje zatem zawarcie warunkowych umów sprzedaży oraz zachowanie procedury związanej z wykonaniem prawa pierwokupu.
Natomiast możliwe, że wprowadzone zmiany miałyby pozytywny skutek w przyszłości. Kwestię tę będziemy monitorować i jeśli poprawka zostanie przyjęta, na pewno ją na naszym blogu skomentujemy.
Autor:
Adwokat