Choć psychologowie i HR-owcy zgodnie twierdzą, że pochwały bardziej niż nagany motywują pracownika do wysiłku, to jednak – jak sobie wyobrażam – w dialogu pomiędzy petentami a urzędnikami administracji publicznej zdecydowanie przeważa motywacja negatywna. Zwłaszcza, gdy ci pierwsi swoje przemyślenia o pracy tych drugich zamieszczają w sieci. Niniejszym wpisem mam ambicję przełamać ten trend i zająć się urzędem, który – choć niezbyt szeroko znany – w mojej dotychczasowej praktyce dostarczył mi wyłącznie pozytywnych wrażeń.
Mowa o KOWR, czyli o Krajowym Ośrodku Wspierania Rolnictwa, znanym bardziej pod poprzednią nazwą Agencja Nieruchomości Rolnych (a wcześnie jeszcze: Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa). I w sumie nie o całym KOWR, ale o tej jego działalności, która wiążę się z regulacją rynku nieruchomości kwalifikowanych jako rolne (celowo, nie piszę o rynku nieruchomości rolnych, o czym niżej), czyli z działalnością związaną z wykonywaniem ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, na stronie KOWR skróconej pieszczotliwie: „UKUR” (ze względu na adekwatne rolnicze skojarzenie fonetyczne ze słowem „ugór”, pozostanę przy tym skrócie).
Zanim przystąpię do chwalenia funkcjonowania KOWR, słów kilka trzeba poświęcić samej UKUR.
Nie chcę wchodzić w dyskusje, czy jest w ogóle potrzeba ograniczenia rzekomej „wyprzedaży” ziemi faktycznie przeznaczonej pod uprawy rolne, czyli odpowiadać na pytanie, czy ograniczenia wynikające z UKUR w ogóle znajdują uzasadnienie.
Niezaprzeczalnie jednak, zgodnie z UKUR, „nieruchomością rolną”, są niestety również takie działki, które – z gospodarczego punktu widzenia – nie mają z rolnictwem nic wspólnego (nazwijmy je nieruchomościami rolnym tylko z nazwy). Stosownie bowiem do art. 2 pkt 1) ustawy, przez „nieruchomość rolną” należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, czyli taką, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 k.c.), z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Czytając tę definicje literalnie, rolna jest każda nieruchomość, która leży poza miastem lub na terenie miasta, o ile w tym przypadku miejscowy plan dla niej uchwalony nie przeznaczył jej na cele nierolne, na której potencjalnie dałoby się coś uprawiać. De facto rolna jest zatem każda nieruchomość, która nie została całkowicie zabetonowana, lecz zachowała jakąś warstwę gleby. Nie trudno zatem dostrzec, że w definicji tej mieszczą się rozmaite grunty, które można traktować jako rolne tylko z nazwy.
W praktyce decydujące znaczenia przy kwalifikacji nieruchomości jako rolnej w rozumieniu UKUR, ma wpis w ewidencji nieruchomości, który – oprócz planu miejscowego – może zmienić jedynie uzyskanie dla działki pozwolenia na budowę (sama decyzja o warunkach zabudowy nie wystarcza). Jeżeli zatem chociaż część nieruchomości oznaczona została jako „R” (grunt orny), „Ł” (łąki), „Ps” (pastwiska) lub kilkoma jeszcze mniej popularnymi literkami, a brak jest dla niej planu miejscowego, a jednocześnie nieruchomość jest większa niż 1 ha (granica poniżej której obostrzeń z ustawy się nie stosuje – art. 2a ust. 1a UKUR), to niestety do zbywania nieruchomości stosuje się ograniczenia wynikające z UKUR.
Ograniczenia te oznaczają, że jedynie wąska grupa podmiotów, w skład której wchodzą m.in.: rolnik indywidualny zamieszkały na terenie gminy, na której położona jest nieruchomość, związki wyznaniowe, jednostki samorządu terytorialnego i Skarb Państwa, mogą taką nieruchomość nabyć. Wszyscy inni by to zrobić muszą uzyskać zgodę KOWR.
Przesłanki uzyskania tej zgody (art. 4 ust. 4 pkt 1) lit. b) UKUR) – przede wszystkim wymóg, aby nabywca „zobowiązał się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej” (zwanej, w wewnętrznej nomenklaturze KOWR „rękojmią należytego prowadzenia działalności rolnej”) – wynikające z UKUR wyglądają tak strasznie, że większość inwestorów zainteresowanych nabyciem nieruchomości w ogóle nie aplikuje o zgodę KOWR.
Tych jednak, którzy zdecydują się złożyć wniosek czeka najpewniej miła niespodzianka i to na kilku płaszczyznach.
Po pierwsze, KOWR znacznie częściej udziela zgód, niż odmawia ich wydania.
Po drugie, bardzo liberalnie traktuje surowe wymogi ustawowe, w tym główny wymóg, aby aplikujący nabywca nieruchomości wykazał, że daje „rękojmię”. Przykładowo, za wystarczające dla jej wykazania KOWR uznaje dowód na możliwość rolnego wykorzystywania nieruchomości przez utrzymywanie łąki i koszenie trawy, czyli popularne „uprawianie dopłat z UE”.
Co więcej, jeżeli wnioskodawcą jest osoba prawna (np. spółka), to za wystarczające wykazanie „rękojmi” należytego prowadzenia działalności rolniczej uznaje się wpis tego rodzaju działalności w PKD spółki. Dla postronnego obserwatora nieco dziwnie może wyglądać wydawanie przez miejscową izbę rolniczą – w co KOWR, pomimo braku ustawowej podstawy, „ubrał” izby – opinii, czy spółka rzeczywiście ma taki rodzaj działalności w swoim PKD, grunt że inwestor, będący spółką może takie rolnicze „świadectwo moralności” uzyskać.
Po trzecie, KOWR lojalnie informuje na stronie internetowej o stosowanej przezeń wykładni ustawy. Uzgadnia ją także z Naczelną Radą Notarialną.
Po czwarte, KOWR udziela informacji telefonicznych odnośnie stosowania ustawy, a notariuszom odpowiada w tej sprawie także na mejle.
Po piąte, po złożeniu wniosku urzędnicy KOWR pozostają z wnioskodawcą w kontakcie. Nie tylko odbierają telefony, ale zanim wyślą pismo, np. z wezwaniem do uzupełnienia braków, to najpierw sami dzwonią do pełnomocnika strony.
Po szóste, decyzje wydawane są przez KOWR z zachowaniem ustawowych terminów, co – niestety – jest w przypadku innych organów administracji rzadkością.
Last but not least, nie spotkałem się jeszcze z przypadkiem, żeby KOWR po udzieleniu zgody na nabycie, badał sposób wykorzystywania nieruchomości przez nabywcę. Stąd po nabyciu nieruchomości rolnej można, uprawiając rolę w stosownym zakresie, w spokoju uzyskać WZ i pozwolenie na budowę, a następnie zmienić wpis w ewidencji gruntów.
Z powyższych względów, korzystając z okrągłej rocznicy odzyskania niepodległości w 1989 r. chciałbym oficjalnie zgłosić KOWR do konkursu na Urząd Trzydziestolecia.
Mówiąc oględnie, nie jestem fanem UKUR. A mówiąc mniej oględnie, uważam ją za rażące i całkowicie nieuzasadnione ograniczenie swobody działalności gospodarczej, czyli po prostu ludzkiej wolności. Jednak mając do wyboru z jednej strony mądrą ustawę i głupi organ, który ją stosuje, a z drugiej, głupią ustawę i mądry organ, opowiadam się za tą drugą opcją.
Na koniec jeszcze jedna uwaga odnośnie ostatniej nowelizacji UKUR. Otóż, w mojej ocenie, w ramach poluzowania rygorów, ustawodawca otworzył dość szeroko możliwość nabywania przez deweloperów działek rolnych bez zgody KOWR.
Mianowicie, stosownie do art. 1b pkt 2), „przepisów ustawy, z zastrzeżeniem art. 9a, nie stosuje się do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli: (…) zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących”, czyli tzw. specustawy mieszkaniowej.
Okoliczność, że przepis ten mówi o zbyciu nieruchomości rolnej „w celu” realizacji inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej oraz zestawienie pkt 1) art. 1b UKUR z pkt 1) tegoż, który wyłącza konieczność uzyskania zgody KOWR w przypadku nabywania gruntu, co do którego została już podjęta uchwała rady gminy w trybie specustawy wskazują, że notariusz nie powinien domagać się od nabywcy powołującego się na wyjątek z art. 1b pkt 2) UKUR żadnego potwierdzenia nabycia nieruchomości „w celu” realizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie specustawy. Wystarczająca powinno w tym zakresie być samo oświadczenie nabywcy, o tym, że działkę kupuję w celu wystąpienia z wnioskiem na podstawie specustawy mieszkaniowej.
Pamiętać oczywiście trzeba, że zgodnie z art. 9a ust. 3, jeżeli nabywca nieruchomości w terminie 2 lat od daty nabycia nie uzyskał uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (na podstawie specustawy), to KOWR może nabyć nieruchomości po cenie rynkowej, czyli teoretycznie po niższej niż zapłacił nabywca.
W praktyce jednak ryzyko to jest niewielkie, ze względu na rozsądna politykę KOWR w zakresie korzystania z uprawnienia do tego quasi-pierwokupu. Polega ona na nieskupowaniu działek rolnych tylko z nazwy i stanowi dodatkowy – niewymieniony wyżej – powód do pochwały KOWR.
Gdyby powyższa wykładania ustawy została potwierdzona przez KOWR, to znacznie uprosiłoby to obrót nieruchomościami rolnymi tylko z nazwy. Byłoby to oczywiście dobre dla inwestorów i dla gospodarki. Szkoda tylko byłoby utraty pretekstu do kontaktów z KOWR – jak dla minie – Urzędem Trzydziestolecia.
