Ostatnimi czasy sporo było w mediach o planie miejscowym dla Śródmieścia Południowego w Rejonie ul. Poznańskiej w Warszawie.
Początkowo dyskusja planu dotyczyła tego, czy uchwalony 30 listopada 2017 r. przez Radę Warszawy plan (uchwała nr LVIII/1505/2017) pozwala na za dużo wieżowców. Przy czym niektórzy uważali, że o pięć za dużo (czyli o wszystkie, które plan dopuszczał), a inni, że tylko o jeden – ochrzczony złośliwie Nycz-Tower, jako że stanąć miał na działce należącej do Diecezji Warszawskiej.
Nieoczekiwanie jednak Wojewoda Mazowiecki dotychczasową dyskusję o charakterze urbanistyczno-światopoglądowym przekierował na tory prawne, wydając 3 stycznia 2018 r. tzw. rozstrzygniecie nadzorcze (nr Nr WNP-4131.356.2017.MO), w którym stwierdził nieważność niemal całego planu (acz z pominięciem Nycz-Tower, co spowodowało, iż dyskurs światopoglądowy rozgorzał z nową mocą).
Pominę tu całkowicie trafność rozstrzygnięcia nadzorczego. Jak wynika z jego uzasadnienia, Wojewoda uznał, że plan już po wyłożeniu (czyli procedurze udostępnienia szerokiej publiczności, aby zgłosili propozycje zmian) podlegał zmianom na tyle istotnym, że niezbędne stało się kolejne wyłożenie, którego zabrakło. Żeby ustalić, czy miał rację trzeba by było prześledzić procedurę uchwalania planu. Jak jednak zauważył pewien uczeń, o powód nieobecności w szkole: „wiele by o tym rozprawiać, ale nie czas i nie miejsce po temu”.
Zamiast tego, warto zastanowić, się czy obecnie w Śródmieściu Południowym mamy plan miejscowy, czy też nie i co z tego wynika dla inwestorów.
Podstawę tzw. rozstrzygnięcia nadzorczego stanowi art. 92 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym (swoją drogą to rzadki przypadek ustawy, która zmieniła nazwę; najpierw nazywała się ustawą o samorządzie terytorialnym, ale w ramach reformy samorządowej wprowadzonej za czasów premiera Buska, znowelizowano jej m.in. nazwę na skromniejszą: o samorządzie gminnym). Przepis ten stanowi, że „stwierdzenie przez organ nadzoru nieważności uchwały (…) wstrzymuje ich wykonanie z mocy prawa w zakresie objętym stwierdzeniem nieważności, z dniem doręczenia rozstrzygnięcia nadzorczego.”
Jak wskazują komentatorzy owo „rozstrzygniecie nadzorcze” nie jest decyzją administracyjną, ani aktem prawa miejscowego, lecz aktem administracyjnym sui generis (prawnicy cenią to określenie, ze względu na jego łaciński urok i wymijający charakter), łączącym cechy powyższych. Z jednej bowiem strony jest to akt indywidualny i konkretny (jak decyzja), ale z drugiej skutkuje unieważnieniem uchwały, która – jak to ma miejsce w przypadku planu – może być aktem prawa miejscowego, czyli czymś abstrakcyjnym i generalnym.
Rozstrzygniecie nadzorcze skutkuje unieważnieniem uchwały, czyli taka sytuacja, jakby nie była ona nigdy podjęta (tzw. nieważność ex tunc). Rozstrzygniecie Nadzorcze, zgodnie z art. 3 § 2 pkt 7) Prawa o postępowania przed sądami administracyjnymi, może być jednak zaskarżone do sądu administracyjnego.
I tu się pojawia pytanie, co dzieje się z uchwałą w okresie od wydania (właściwie publikacji) rozstrzygnięcia nadzorczego do czasu orzeczenia o nim (prawomocnie) przez sąd administracyjny. W tym, czy rozstrzygnięcie nadzorcze jest nieprawomocne, a jeżeli tak, to co z niego wynika.
Dawniejsze przepisy dawały pole do dywagacji na temat prawomocności oraz wykonalności rozstrzygnięcia nadzorczego i wynikającego z nich wobec unieważnionej uchwały tzw. skutku „suspensywnego” (pisząc to mam w uszach swoją panią profesor od postępowania administracyjnego, która lekko sepleniła, a trzeba przyznać, że słowo „suspensywny” bardzo się do tego nadaje). Jednak od 30 maja 2001 r., art. 92 ustawy o samorządzie gminnym przesądza, że wydanie rozstrzygnięcia nadzorczego wstrzymuje (czyli suspenduje) wykonalność uchwały, której dotyczy. Skoro zaś trzeba ją wstrzymywać, to znaczy, że uchwała ta pozostaje w mocy, czyli że rozstrzygnięcie nadzorcze nie jest wykonalne do chwili swojego uprawomocnienia.
Do tego miejsca wszystko jest jasne. Ale tylko do tego. Trzeba bowiem spytać, co właściwie w odniesieniu do uchwały rady gminy przyjmującej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oznacza, że nie podlega ona „wykonaniu”. Jeżeli bowiem plan jest aktem prawa miejscowego (a jest), to na czym polega „wykonywanie” takiego prawa?
Narzucającą się odpowiedzią jest ta, że w okresie zawieszenia uchwały nie powinno być ono stosowane. W przypadku planu miejscowego oznacza to tyle, iż do czasu rozpoznania skargi przez sąd administracyjny, nie można w oparciu o taki plan wydawać pozwoleń na budowę.
No dobrze, a czy wstrzymanie wykonalności uchwały o planie skutkuje wstrzymaniem jego wejścia w życie? Warto bowiem zwrócić uwagę, że uchwała o uchwaleniu planu miejscowego dla Śródmieścia południowego została potraktowana rozstrzygnięciem nadzorczym dnia 3 stycznia 2018 r. ogłoszonym w Wojewódzkim Dzienniku Urzędowym 5 stycznia 2018 r. (i zapewne doręczonym Radzie Miasta w zbliżonej dacie), tj. po publikacji uchwały w Wojewódzkim Dzienniku Urzędowym (11 grudnia 2017 r.), ale przed jej wejściem w życie, które miał nastąpić w terminie 30 dni od publikacji (§ 103 uchwały), tj. 10 stycznia 2018 r.
Pytanie za pięć punktów: czy w tej sytuacji wejście planu w życie zostało również „suspendowane”?
Moim zdaniem, nie. Gdyby bowiem wstrzymanie „wykonania” uchwały wprowadzającej prawo miejscowe miało skutkować nie wejściem go w życie, to takie wstrzymanie niczym nie różniłoby się od stwierdzenia nieważności samej uchwały, podczas gdy przepis o wstrzymaniu jej wykonania przesądza, że nieprawomocnie unieważniona uchwała obowiązuje do czasu orzeczenia przez sąd administracyjny w przedmiocie skargi na rozstrzygniecie nadzorcze.
Zatem plan miejscowy dla Śródmieścia Południowego obowiązuje co najmniej do czasu uprawomocnienia się przyszłego wyroku sądów administracyjnych orzekającego o zasadności skargi na rozstrzygnięcie nadzorcze.
Co z tego wynika dla inwestorów?
Dla tych, którzy chcieliby uzyskać pozwolenia na budowę w oparciu o plan jednoznacznie wynika tyle, że póki co nie mogą tego zrobić, bowiem pomimo wejścia planu w życie „wykonywanie” jego przepisów jest wstrzymane.
Nie mogą jednak również uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Te bowiem, w myśl art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mogą być wydawana jedynie w przypadku braku planu. Tymczasem, plan jest, choć nie jest stosowany.
Wreszcie, ci inwestorzy, którzy uzyskali ostateczne warunki zabudowy przed wejściem w życie planu, pozwalające im na zabudowę, na którą plan nie pozwala, również nie mogą z nich skorzystać. Decyzje sprzeczne z postanowieniami nowego planu miejscowego wygasają bowiem z mocy prawa, zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co więcej dzieje się z chwilą „uchwalenia planu”, a zatem bez związku z jego wejściem w życie. Nawet zatem, gdyby uznać, że rozstrzygnięcie nadzorcze wstrzymało także wejście planu w życie, i tak sprzeczne z nim WZ już wygasły.
Wątpliwe jest także, czy tacy inwestorzy, którzy posiadają ostateczne decyzje o warunkach zabudowy zgodnie z postanowieniami planu mogą w okresie wstrzymania wykonalności uchwały o ustanowieniu planu miejscowego na ich podstawie domagać się wydania pozwoleń na budowę. Art. 32 ust. 1 pkt 1) Prawa budowalnego stanowi bowiem, że „pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Zgodnie zaś z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana dla zmiany zagospodarowania terenu „w przypadku braku planu miejscowego”. Tymczasem – jak wskazano wyżej – w analizowanym przypadku plan jest, a jedynie nie jego wykonywanie zostało wstrzymane.
Inwestorom pozostaje zatem jedynie cierpliwie czekać na orzeczenie sądu administracyjnego.
Zawsze mogą też wdrożyć „plan B”, czyli inwestycję w innej lokalizacji.
Artykuł Plan B dla Śródmieścia Południowego pochodzi z serwisu Blog Kancelarii GKR Legal.
