Uzyskanie warunków zabudowy (nie inaczej jest z pozwoleniem na budowę) wymaga nie tylko wniosku. Wymaga chodzenia. Do urzędu oczywiście (gminy lub starostwa). Wie o tym każdy inwestor, oprócz może tych całkiem początkujących. Inwestor zatem „chodzi za wuzetką” sam, albo kogoś wysyła. Najczęściej architekta. Czasem jednak sympatyczna pani Wiesia z urzędu informuje, że są obiektywne problemy (z linijką słońca, dostępem do drogi publicznej, brakiem 5 metrów szerokości drogi p. poż., itd.), względnie robi się mniej sympatyczna i domaga się aktualizacji kolejnych uzgodnień, bo te poprzednie mają już ponad 3 miesiące (tylko dziwnym trafem przez te trzy miesiące leżały sobie w aktach, a urząd nic nie robił). Wtedy inwestor zaczyna się zastanawiać, czy zamiast architekta do urzędu nie wysłać prawnika.
I tu dochodzimy do zasadniczej kwestii: kiedy lepiej wysłać prawnika, a kiedy poprzestać na architekcie?
Kompetencje twarde
Oczywiście są różni architekci i różni prawnicy. Jednak lata doświadczeń w zakresie chodzenia (i pisania) do urzędów w sprawach budowlanych, a zwłaszcza współpraca dla wspólnych Klientów z różnymi architektami, pozwalają na kilka uogólnień dotyczących metod „chodzenia za wuzetką” przez architektów i prawników.
Najpierw kwestia oczywista – odmienność kompetencji architekta i prawnika.
Architekci zazwyczaj nie mają nawet mglistego pojęcia o procedurze administracyjnej. Nigdy nie zadają sobie pytania o właściwość organów, rodzaj wydanego orzeczenia (decyzja, czy postanowienie), zaskarżalność rozstrzygnięć, skutki uchybienia terminów (np. na uzupełnienie wniosku), a nawet podstawowy dla procesu budowlanego problemem ustalenia kręgu stron postępowania zaprząta ich głowę tylko o tyle, o ile wśród sąsiadów inwestycji trafi się tzw. rycerz NIMB (od not in my backyard!). Tymczasem, są to kwestie, których zaniedbanie może rzutować na ważność decyzji (albo przeciwnie, odmowy jej wydania). W kwestiach proceduralnych znacznie lepiej wysłać prawnika (o ile oczywiście zna się na postępowaniu administracyjnym i nie zakłada buńczucznie, że wszystko jest tak samo, jak w procedurze cywilnej).
Architekt zazwyczaj wie natomiast więcej o przepisach dot. samego projektowania budynków: wymaganych szerokościach korytarzy, normach nasłonecznienia, liczbie „oczek” (sedesy i pisuary) na daną liczbę użytkowników. Natomiast jeżeli prawnik – nawet specjalizujący się w kwestiach budowlanych – będzie wiedział, że droga pożarowa ma mieć co najmniej 5 metrów szerokości, to już dobrze. Od Pani Wiesi z urzędu i tak będzie wiedział mniej i do prowadzenia takiej dyskusji lepiej go nie wystawiać.
Zatem jeżeli problem ma charakter proceduralny, lepszym wyborem będzie prawnik. Jeżeli merytoryczny (w tym wynikający z materialnych przepisów prawa budowlanego) – zdecydowanie architekt.
Kompetencje miękkie
Najistotniejszą różnicę pomiędzy architektem a prawnikiem będzie można jednak zobaczyć wówczas, gdy Pani Wiesia oświadczy inwestorowi, że z jakiegoś powodu, wydanie żądanej decyzji jest niemożliwe. Powstaje wówczas pomiędzy nią a inwestorem konflikt, do którego prawnik i architekt standardowo będę diametralnie różne podejście.
Architekt najczęściej będzie się starał konflikt załagodzić: zmodyfikować projekt, zamówić dodatkową ekspertyzę, zawiesić postępowania na wniosek strony i poczekać na „lepsze czasy”. Innymi słowy, architekt będzie się starał przeszkodę obejść.
Prawnik przeciwnie, naturalnie dążyć będzie do eskalacji konfliktu aż do momentu wydania przez organ decyzji odmownej, postanowienia o odmowie uzgodnienia, czy chociaż negatywnego stanowiska na piśmie. Takie pisemne stanowisko jest bowiem czymś, wobec czego prawnik czuć się będzie bezpiecznie, mogąc złożyć odwołania, zażalenie, skargę, czy chociaż podjąć pisemną merytoryczną polemikę. Zatem, prawnik będzie raczej próbował przeszkodę przeskoczyć.
Odmienność podejścia prawnika i architekta najlepiej widać w stosunku do skargi na przewlekłość postępowania. Dla prawnika specjalizującego się w postępowaniach administracyjnych to standardowy środek dyscyplinowania organu. Dla architekta, czerwony guzik, z napisem „nie używać”.
O czym nie wolno zapomnieć
Na koniec rzecz najważniejsza. Ani prawnik, ani architekt udający się do urzędu powinni zapominać, że ich przeciwnikiem jest urzędująca tam Pani Wiesia. Nie dlatego, żeby była osobiście niemiła, ani nie z tego względu, że nasze państwo nie jest tak przyjazne, jak nam to obiecują przed wyborami. Dlatego, że w procedurze administracyjnej (podobnie, jak np. w procedurze karnej) mamy do czynienia z tzw. inkwizycyjnym modelem postępowania, w którym ten sam organ (lub sąd) gromadzi dowody, wyjaśnia sprawę i ją rozstrzyga (model przeciwny, tzw. kontradyktoryjny – obowiązujący w zasadzie w procedurze cywilnej i sądowoadministracyjej – zakłada, że prezentacja sprawy i przedstawienie dowodów należy do stron, a organ lub sąd jedynie rozstrzyga przedłożoną mu sprawę).
W modelu inkwizycyjnym, zaangażowanie organu w wyjaśnienie sprawy, skutkuje psychologiczną niemożnością zachowania przezeń pełnego obiektywizmu. Sytuacja, w której Pani Wiesia staje się jednocześnie „twórcą i tworzywem” stawia ją w sposób nieunikniony w pozycji konfrontacji z petentem, bowiem grając z nim w tę samą grę – w zbieranie dowodów i argumentacji – w naturalny sposób zaczyna rywalizować o to dobro, którego jest dysponentem (np. o wuzetkę).
Zatem z organem trzeba walczyć. Nie przesądza to jednak najlepszej metody walki. Czasem lepiej będzie zmusić organ do danego działania groźbą skutecznego odwołania od decyzji odmownej (albo skargą na przewlekłość), czasem zachęcić do niego pomocnym argumentem, dobrym słowem, czy dostarczeniem dodatkowego dokumentu.
Prawnicy – jak wskazano wyżej – będą z natury bardziej skłonni do metod konfrontacyjnych, architekci przeciwnie: do miękkich środków oddziaływania.
Która metoda lepiej rokuje? Nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Wybór należy do Ciebie, inwestorze. Nikt inny go nie podejmie.
Wydaje się jednak, że optymalnym dla inwestora modelem jest ścisła współpraca architekta i prawnika, zgodnie grających wobec urzędu rolę dobrego i złego policjanta.
Artykuł Jastrzębie i gołębie w inwestycjach budowlanych pochodzi z serwisu Blog Kancelarii GKR Legal.
